El reciente incendio en el parqueadero de una de las torres del conjunto residencial Flores del Recreo, ubicado en la calle 61 con carrera 41, que dejó tres muertos y 45 personas lesionadas, varias de ellas de gravedad, ha puesto de manifiesto una preocupante realidad en Barranquilla: la falta de rigurosidad de muchas propiedades horizontales al momento de adquirir sus pólizas de seguros, lo que las deja vulnerables ante este tipo de eventualidades.

Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal de la ciudad, advirtió que "las aseguradoras priorizan la venta rápida, a menudo sin una evaluación exhaustiva, y los administradores no siempre se asesoran adecuadamente", primando los presupuestos bajos sobre las coberturas reales.

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Padilla resaltó que en el momento de un siniestro, las aseguradoras aplican la normatividad con rigor, lo que muchas veces lleva a la negación de pagos y la frustración de los copropietarios, quienes se ven obligados a recurrir a demandas judiciales.

"Pasa porque la gente no se asesora," enfatizó la presidenta, señalando una falta de conocimiento tanto de propietarios como de administradores. "La Lonja ofrece asesoría gratuita para estudiar pólizas, una oportunidad que no siempre es aprovechada", aseguró.

La superficialidad en la contratación de pólizas

Aunque la Ley 675 de 2001, surgida tras el terremoto del Eje Cafetero, obliga a todas las propiedades horizontales a contar con pólizas de seguro de incendio y terremoto, el problema en Barranquilla no radica en el incumplimiento de la norma, sino en la forma en que se cumple.

"La mayoría de los administradores en Propiedad Horizontal tienen conocimiento de la gravedad de no tener póliza," explicó Padilla. Sin embargo, "la gravedad ahora no implica no tenerla, sino en la forma como los administradores están asumiendo el rol de cumplir con este mandato, pero no asesorarse bien".

Esto lleva a que las pólizas se contraten de manera superficial, ajustándose a presupuestos limitados y sin dimensionar la real importancia de una cobertura adecuada.

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Una de las mayores falencias, según Padilla, se observa en la responsabilidad civil extracontractual, donde las cuantías de cubrimiento para daños a terceros son a menudo insuficientes.

Más allá de lo obligatorio: la importancia de las coberturas clave

La presidenta de la Lonja insistió en que, además de las pólizas obligatorias, es fundamental que las propiedades horizontales busquen un cubrimiento real de los montos, evitando el "infraseguro".

Esto implica realizar un avalúo genuino de las áreas comunes para determinar su valor de reparación en caso de siniestro, y no estimaciones "al ojo".

Además, recomendó a los propietarios que también amparen su propiedad privada con seguros individuales.

Dadas las características de una ciudad como Barranquilla con altas temperaturas, Padilla sugirió considerar coberturas específicas como maremoto o daños a terceros, reforzando la póliza de responsabilidad civil extracontractual.

"Cuando, por ejemplo, se cae un pedazo de ladrillo del edificio y le cae a un niño... hay que tener un monto alto porque uno no sabe lo que pueda pasar", explicó, recalcando la falta de educación y la "negligencia en el manejo de las pólizas" al momento de la contratación.

Agregó que, las indemnizaciones en este tipo de casos salen "millonarias", y si la copropiedad no cumple con la póliza, a quien le corresponde pagar "las víctimas es a los mismos residentes pagando cuotas extraordinarias".

Para el caso más reciente, se estima que la indemnización, teniendo en cuenta que son tres víctimas fatales, daños estructurales y más de una decena de vehículos incinerados, la suma estaría sobrepasando los "5 mil millones de pesos", según Padilla.

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Preparación y conciencia ciudadana

Otra de las lecciones que ha dejado el caso de 'Flores del Recreo', es la urgencia de fortalecer las medidas de prevención y mantenimiento. Expertos señalan que el siniestro, que al parecer se originó por una sobrecarga eléctrica en el gabinete de contadores y generó un "efecto chimenea" debido al diseño bioclimático de la Costa Caribe, resalta la necesidad de una mayor conciencia y preparación en estas edificaciones.

Edwin Castro, ingeniero civil, especialista en interventoría y proyecto de obras civiles, hizo un llamado a los copropietarios para que pregunten a sus administraciones si cumplen con los sistemas de evacuación y contra incendios adecuados, si estos están certificados y reciben mantenimiento, y si se realizan simulacros periódicamente.

"La Costa Caribe no está exenta incluso de un sismo y es algo que los costeños nunca pensamos. ¿Cuándo fue la última vez que se hizo un simulacro en mi edificio? Es la pregunta que un ciudadano común debe hacerse", señaló.

Añadió que "la repetición de simulacros, aunque en calma, permite memorizar acciones vitales como taparse la boca con una toalla húmeda para evitar la inhalación de gases tóxicos, identificar rutas de escape y la ubicación de extintores o mangueras, acciones que pueden salvar vidas y limitar daños mientras llegan los bomberos o brigadistas".

El mantenimiento: la clave ignorada en la conservación de edificaciones

Un factor crítico que incide directamente en la seguridad de las edificaciones es el mantenimiento. El experto, que también realiza diagnósticos estructurales, advirtió  que es común encontrar edificios con más de una década de antigüedad que nunca han recibido un mantenimiento general.

Esto incluye "redes eléctricas, fachadas y azoteas, donde problemas como filtraciones pueden parecer menores, pero aceleran la oxidación de estructuras metálicas, generando grietas y fisuras que pueden llevar a daños graves o incluso al colapso".

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"Aquí se fijan de los temas estéticos, que son importantes, pero la pregunta es ¿cómo está realmente mi edificio?", reflexionó Castro, subrayando la urgencia de revisar las redes eléctricas en sótanos de parqueaderos y el estado de las tuberías, especialmente en una ciudad con un "ataque de corrosión" constante debido a "la intemperie y al aire marino".

Un estudio patológico

Tras el grave episodio de hace ocho días en 'Flores del Recreo', uno de los pasos a seguir en este tipo de eventualidades es un estudio patológico de la estructura, "para descartar cualquier daño estructural o desprendimiento que pueda ocurrir a futuro, garantizando la seguridad antes de permitir el reingreso de los residentes a los apartamentos".

Desafíos en la entrega de inmuebles 

El problema de seguridad no solo se limita al uso, sino que se extiende desde la misma entrega de las propiedades. "Es frecuente que los compradores reciban inmuebles sin una verificación técnica profunda, confiando solo en la apariencia", explicó el ingeniero, sugiriendo la necesidad de contratar profesionales idóneos para el recibo técnico y jurídico de los apartamentos y conjuntos, "asegurando que los sistemas hidrosanitarios y eléctricos (con sus certificaciones RETIE, puestas a tierra y protecciones en zonas húmedas) cumplan con las normativas".

Además, señaló un "vicio de salida" por parte de algunas constructoras que, al crear sus propias figuras de administración, pueden entregar y recibir el inmueble sin una verdadera auditoría independiente, iniciando el conteo de las garantías sin detectar vicios ocultos.

"Esto deja a las copropiedades desprotegidas cuando los tiempos de reclamación prescriben, obligándolas a asumir costos de reparaciones que, de haberse detectado a tiempo, habrían correspondido a la constructora", concluyó.